Расчет ипотеки

Рсчет ипотеки наиважнейший этап, перед тем как взять ссуду на покупку недвижимости, помогающий трезво оценить свои финансовые возможности в долгосрочном периоде. Обращаясь в банк по поводу оформления ипотечного кредита, каждый заемщик должен отдавать себе отчет в том, что сумма его расходов будет немаленькой. Кроме того, ипотека оформляется на длительный срок – от 10 до 30 лет, поэтому от того, насколько верно будет выполнен первоначальный расчет ипотеки, зависит не только дальнейшая платежеспособность клиента, но и финансовое благополучие его семьи. О том, какие факторы следует учесть, и что банки пытаются скрыть от желающих получить ссуду – далее.

Расчет ипотеки в банке: первый этап

Расчет ипотеки начинается с выбора точной суммы займа, предположительного срока кредитования и условий погашения долга. Напомним, что существуют две основные схемы - стандартная и аннуитетная (детальнее о них рассказано в статье «Аннуитетные и дифференцированные платежи»). На сегодняшний день более выгодный для заемщика вариант дифференцированных платежей практически не используется ни в одном из банков. Ставка делается на аннуитет (погашение долга ежемесячно одинаковыми, равными суммами), но это не мешает вам поинтересоваться у менеджера, нет ли программ кредитования с использованием другой схемы.

После того, как основные моменты согласованы, клерк рассчитает вам ориентировочный график погашения с учетом желаемых параметров. Если он вас устроит (банковские сотрудники «на глаз» могут сказать, хватит ли вам дохода на получение такого займа), можно переходить ко второму этапу – уточнению важных деталей и непосредственному оформлению документов. Если вы видите, что сумма ежемесячного платежа слишком велика, или, напротив, вы можете платить больше (тем самым сокращая размер переплаты), срок или сумма корректируются, а график пересчитывается.

Напомним, это ориентировочный расчет ипотеки. Он основывается на задекларированных ставках и позволяет получить около 40% интересующей вас информации.

Скрытые платежи: второй этап

Второй этап при расчете ипотеки – это, по сути, процесс осмысления того, сколько на самом деле вам придется потратить, и какова реальная цена вашего займа. Лист с графиком погашения, который вам даст экономист – это верхушка айсберга. Есть еще масса платежей, скрытых комиссий, которые лягут на ваши плечи, но о которых далеко не все финансисты желают говорить. К ним относятся:

• Первоначальный взнос. Большинство ипотечных кредитов выдаются при условии оплаты первоначального взноса, в том числе, вопреки общепринятому мнению, и кредит под залог материнского капитала (подробнее – в статье «Ипотека под материнский капитал»).
• Комиссии: за выдачу, сопровождение кредита, открытие текущего счета, перечисление со счета на счет или выдачу наличными. Комиссии за проверку документов, заказ выписок из государственных реестров и многие другие. Поинтересоваться точным перечнем всех комиссий вы должны в банке.
• Платежи и дополнительные расходы: оплата услуг нотариуса, оценщика, страховок, услуг БТИ и т.д. Эти данные банк не обязан вам предоставлять, однако опытные экономисты, естественно, знают тарифы и приблизительно могут посчитать, во сколько вам обойдется оформление ссуды.

Только учтя все эти платежи, вы сможете получить достоверный расчет ипотеки и так называемую реальную (или эффективную) процентную ставку. Она включает в себя все до единого расходы заемщика и, как правило, на 5-10 процентов превышает номинальную ставку.

Расчет ипотеки: почему не стоит спешить в банк

«Опытные» заемщики, которые неоднократно получали кредиты, не спешат в банк, когда решают взять очередную ссуду. Вначале они узнают все условия кредитования (в том числе – и размер дополнительных платежей), чтобы потом самостоятельно рассчитать свой график и выбрать наиболее выгодные условия кредитования. То есть, алгоритм весьма прост и эффективен:

• На сайте банка вы получаете всю необходимую информацию, а о дополнительных нюансах узнаете в телефонном режиме. Далее вы составляете таблицу, в которую заносите все комиссии и размеры первоначальных платежей по каждому банку.
• После этого вы можете зайти на наш сайт в раздел «Кредитный калькулятор», и с учетом известной вам ставки, суммы и срока кредитования рассчитать свой ориентировочный график (подобрав оптимальный вариант). Полученные результаты (ежемесячный платеж и общую сумму переплаты) вы заносите в табличку.
• Взглянув на полученный результат, вы с легкостью примете верное решение (подберете кредит, по которому и размер первоначальных затрат, и переплата будут минимальными).

Как правило, потратив максимум день своего времени и даже не выходя из дома, вы получаете реальную возможность сэкономить от 1000 до 10 000 долларов (в зависимости от суммы и срока кредитования).