Страхование ипотеки

Согласно законодательству Российской федерации страхование кредита является обязательным условием при оформлении ипотеки (более детально о нормативно-правовом акте, регламентирующем эти правила, вы можете узнать в статье «Закон об ипотеке»). Так, закон обязывает заемщиков застраховать предмет залога (жилье) от риска полного уничтожения или повреждения. Но банки-кредиторы часто вносят свои коррективы и диктуют условия, которые хоть и не противоречат законодательству, но и не отражаются в нем.

Страхование ипотеки: что может потребовать банк?

Отметим, что срок ипотечного страхования соответствует сроку, на который оформлен кредит. Заемщик обязан ежегодно перезаключать договор, предоставлять полисы и квитанции об их оплате. Однако, помимо обязательного страхования ипотеки (недвижимости, переданной в залог), банки часто требуют предоставить и другие полисы. В частности, договор страхования жизни и трудоспособности, а также договор страховки от риска утраты права собственности на жилье (титульное страхование).

Более детально рассмотрим все виды страховок, которые может потребовать оформить банк:

• Страхование ипотеки (предмета залога). Страхователем в данном случае выступает заемщик, а выгодоприобретателем – банк, но только в части, равной задолженности заемщика по кредиту. Страхуются следующие риски: гибели, уничтожения, повреждения или утраты имущества. Этот вид страхования является обязательным, без него выдать кредит не имеет права ни один банк. Работает страховка следующим образом: к примеру, если предмет залога был разрушен из-за взрыва бытового газа, то страховая компания должна перечислить на текущий счет заемщика страховую сумму, часть которой идет на погашение кредита, а остаток выдается на руки. Если же имуществу нанесен ущерб, но оно не полностью разрушено, то страховщик выплачивает сумму, достаточную для проведения восстановительного ремонта. По решению банка сумма направляется либо на ремонт (выдается наличными или перечисляется компании-подрядчику), либо на погашение кредита. Второй вариант – скорее исключение из правил.
• Страхование гражданской ответственности заемщика перед третьими лицами (соседями) в связи с владением недвижимостью, переданной в залог. К этому виду страхования банки прибегают достаточно редко, в случаях, когда совсем не уверены в своем клиенте.
• Страхование жизни и трудоспособности заемщика. Страховая сумма – сумма остатка по телу кредита на момент оформления полиса. Этот договор просят заключать около 50% всех банков, кроме того, обязательное страхование жизни и трудоспособности прописывается в паспортах ипотечных продуктов. В случае смерти заемщика страховщик погашает остаток задолженности по кредиту полностью: приобретенная в кредит недвижимость уже без обременений переходит к наследникам. Если, к примеру, у заемщика случился инфаркт (страховой случай), страховая компания выплатит не полную сумму, а лишь часть. Как правило, это позволяет погашать кредит, пока заемщик нетрудоспособен.
• Риск утраты права собственности на залоговое имущество (титульное страхование). Страховка работает, когда сделка купли-продажи объекта залога была признана незаконной (например, доказано, что были нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры, имеющего право на долю в проданном жилье). В итоге вы должны возвратить собственнику недвижимость, а он вам – денежные средства. Если это невозможно, понесенные убытки компенсируют страховщики. Страхование кредита от риска утраты права собственности может производиться как на весь срок, так и на 3 года (срок исковой давности по сделкам, признанным недействительным) – решение принимает банк. Если же вы покупаете жилье в новостройке, страховать титул не нужно.

Страхование кредита: добровольно-принудительная мера банков

Для многих заемщиков настоящей новостью становится то, что страховые услуги могут предоставляться клиентам банка только с их согласия. Согласно статье 935 ГК РФ, обязанность страховать свою жизнь или здоровье по закону не может быть возложена на гражданина. То есть, обязательным является исключительно ипотечное страхование (страховка имущества, переданного в залог), а жизнь, здоровье, титульное страхование и страхование ГО – всего лишь навязанные банками условия.

Конечно, для заемщиков именно страховой полис может стать надежной защитой в критической ситуации, но и переплачивать из-за этого хочется не всем. На чашах весов с одной стороны – гарантия того, что ваша болезнь, смерть и претензии по части права собственности на жилье не станут причинами финансовых бед в вашей семье; с другой – ежегодный платеж по страховкам, составляющий около 1,5% от остатка по кредиту. Что выбирать – решать исключительно вам. Но следует помнить, что с юридической стороны вы не слишком защищены. Так, многие банки охотно соглашаются с вашим отказом страховать жизнь, здоровье и титул, однако уточняют, что сниженные ставки предусмотрены только для тех заемщиков, которые смогут предъявить страховой полис. Как вариант – увеличение единовременной комиссии для «нелояльных плательщиков». Таким образом, клиенту остается либо идти искать другой банк, либо соглашаться страховать указанные финансистами риски.

Единственное, на что способен повлиять заемщик – на выбор страховщика. ФАС пристально следит за соблюдением свободной конкуренции, поэтому случаи, когда вас обязывают оформлять полис в конкретной компании, всегда интересуют сотрудников службы. Как правило, банки получают «откаты» с каждого полиса, и им выгодно, чтобы вы страховались у их партнеров (которые, естественно, закладывают «вознаграждение» финансистов в цену услуги). Если вы знаете, что в другой компании сможете застраховаться на более выгодных условиях, сообщите об этом клерку. В случае возражений с его стороны, поинтересуйтесь, не противоречит ли это нормам законодательства, и обратитесь за консультацией в антимонопольную службу.

Страхование ипотеки: платежи и страховые случаи

В нашей статье «Расчет ипотеки – ключевые моменты» мы рассказывали, как посчитать свои расходы при оформлении кредита. Теперь более детально об ипотечном страховании и ваших платежах. Тарифы на страховку определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование ипотеки (недвижимости) составляет около 0,3-0,5% от суммы кредита. Если вы хотите, вы можете страховать жилье не на сумму займа, а на полную оценочную сумму. Тогда в случае потери недвижимости страховщик компенсирует вам всю ее стоимость, а не только закроет кредит. Многие предусмотрительные страхователи выбирают именно второй вариант.

Тариф на страховку жизни и трудоспособности изменяется в пределах 0,3-1,7%. На него влияют возраст клиента, состояние его здоровья, а также вид деятельности. Иногда банки требуют застраховать еще и жизнь финансового поручителя. Что касается страхования титула, то тариф зависит от юридической чистоты жилья и варьируется в пределах 0,2-0,7%.

Обязательно внимательно читайте договоры страхования. При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховыми случаями обычно являются смерть, частичная или полная утрата трудоспособности (инвалидность I и II группы). Страховым случаем при заключении договора страхования жилья является его гибель или повреждение в результате пожара, залива, стихийного бедствия, а также противоправных действий третьих лиц (поджога, вандализма, подрыва), конструктивных дефектов здания, неизвестных на момент заключения договора. Страховым случаем при страховании титула является вступившее в законную силу решение суда, согласно которому заемщик утрачивает права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая заемщик должен немедленно поставить в известность банк и страховую компанию, а также уточнить порядок своих действий и оформления происшествия. Медлить при этом нельзя, так как в ряде случаев необходим осмотр или освидетельствование потерпевших или объектов недвижимости, проведенные безотлагательно.