Ипотека при разводе

Содержание:

• Правовой аспект
• Как развод с ипотекой зависит от способов ее оформления
• Как происходит раздел ипотечной квартиры созаемщиков
• Как делится ипотека при разводе на практике
• Раздел квартиры в ипотеке с собственником жилья
• Раздел ипотечной квартиры с брачным контрактом

   

Раздел ипотечной квартиры – одна из самых больших проблем, с которой приходится сталкиваться паре, решившей расторгнуть свои отношения. И если раздел имущества при разводе всегда проходит по строго регламентированной процедуре и в установленном законом порядке, то распределение ответственности по погашению ипотечного займа и долей в квартире, приобретенной в кредит, может занять годы. Ситуация еще больше усложняется, если пара, затеявшая раздел ипотечной квартиры, успела обзавестись детьми. Нередко людям приходится обращаться в суд, но даже это не гарантирует быстрого результата. Ведь к 2-м заинтересованным сторонам, экс-супругам, добавляется третья – банк, и именно она имеет ресурсы, позволяющие лоббировать собственные интересы на всех этапах урегулирования спора. Детально о том, как разделить квартиру при разводе, взятую в ипотеку – далее.

Правовой аспект

Независимо от того, в каком порядке решается спор о разделении ответственности перед кредитором и самой жилплощади бывших супругов с детьми, - в досудебном или же в судебном, сложностей не миновать. Связано это с:

• Отсутствием стандартной (типовой) формы ипотечного и кредитного договора, которая бы описывала порядок действий залогодателей и залогодержателей при разводе;
• отсутствием выработанной судебной практики решения соответствующих споров и прецедентов, которые можно принимать за основу;
• многообразием ситуаций, при которых мог быть оформлен договор.

Раздел ипотечной квартиры при разводе осуществляется на основании норм:

• Семейного кодекса;
• гражданского кодекса;
• федерального закона «Об ипотеке».

Данные нормативно-правовые акты дают четкие рекомендации по разделу как имущества, так и ответственности его владельцев перед кредитором. Действуют следующие принципы:

• Квартира, дом, доля в квартире или доме, приобретенные гражданами, состоящими в официальных отношениях, и оформленные ими в ипотеку, являются совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
• При отсутствии брачного контракта совместно нажитое имущество должно разделяться пополам.
• Ответственность перед кредитором, т.е. финансовые обязательства перед банком, как и имущество, делятся пополам.
• Если разводится пара с детьми, каждому ребенку в недвижимости, приобретенной его родителями, должна быть выделена доля. Распределить доли между детьми могут либо сами родители, если ситуация решается мирно, либо суд.

Обратите внимание: при разделе ипотечной квартиры, приобретенной бывшими супругами в браке, не имеет значения, кто из них выступает заемщиком, а кто – созаемщком.

К сожалению, оговоренный в кодексах и законах раздел «50 на 50» не всегда представляется возможным. Существуют прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе недвижимости, на протяжении длительного времени обязан был погашать ссуду. Иногда кредиторам, решившим в связи с появившимися просрочками обратить взыскание на находящуюся у них в залоге недвижимость, приходится сталкиваться с проблемами. Либо в ипотечную квартиру прописываются родители с несовершеннолетними детьми, либо в квартире выделяют долю бывшим мужу или жене. В обоих случаях быстро реализовать залог банк не сможет: неправомерность действий заемщика нужно доказывать в суде.

Как делится квартира в ипотеке при разводе в зависимости от способов ее оформления

То, каким образом будет осуществлен раздел ипотечной квартиры, напрямую зависит от обстоятельств, при которых договор ипотеки был заключен, а также условий, в нем прописанных.

У пары, желающей оформить ипотечный заем, есть несколько вариантов оформления сделки:

• Заемщиком выступает один из бывших супругов, второй предоставляет на это письменное согласие.
• Замщиком выступает один из сожителей (если речь идет о гражданском браке) без оформления письменного согласия своей «половинки».

Обратите внимание: на сожителей, состоящих в незарегистрированных отношениях, распространяются нормы Семейного кодекса. Именно поэтому при оформлении ипотеки гражданских супругов также активно привлекают в качестве созаемщиков. Однако если сожитель не подписывал договора, но участвовал в погашении ссуды, в случае разрыва отношений свое право на долю в квартире/доме ему придется отстаивать в суде.

• Оба супруга выступают созаемщиками по ипотечном займу и делят обязательство поровну.
• Договор ипотеки заключается одним из супругов до вступления в официальный брак.
• Пара оформляет ипотеку в браке, заключив предварительно брачный контракт.

Важно: независимо от того, каким образом был оформлен договор ипотеки, любые действия с жильем супруги, находящиеся в браке или разведенные, могут совершать, только получив предварительное согласие кредитного учреждения!

Рассмотрим, как происходит раздел ипотечной квартиры в нескольких стандартных ситуациях.

Как делится квартира при разводе созаемщиков?

Это классическая схема: если человек, обратившийся в банк по поводу ипотеки, состоит в официальных отношениях, с вероятностью 90% ему предложат привлечь вторую половину в качестве созаемщика. Во-первых, это позволяет повысить скоринговый балл заемщика, во-вторых, дает дополнительные гарантии банку.

Если пара созаемщиков разводится, их имущество и обязательства перед банком делятся поровну.

Обратите внимание: если расторгает отношения пара с детьми, интересы каждого из несовершеннолетних детей кредитор также обязан учесть.

Реализовать право на равный раздел имущества и обязательств бывшие супруги могут следующим образом:

1. Муж и жена продолжают погашать ипотечный заем (ежемесячно каждый вносит по 50% планового платежа), а после выплаты всей суммы делят ипотечную квартиру напополам (пары с детьми выделяют доли и несовершеннолетним). Это оптимальный вариант и для заемщиков, и для банка.
2. После развода ипотеку погашает один из бывших супругов, который впоследствии имеет право на взыскание половины оплаченных средств со второго либо получение доли квартиры, эквивалентной выплаченной им сумме ипотеки. Это наиболее сложный вариант. Придется хранить все квитанции, а впоследствии – обращаться в суд. Ситуация с детьми и их долями в данном случае также решается в суде.
3. Муж и жена обращаются в банк с просьбой распределить обязательства поровну (т.е. вместо одного старого кредитного договора оформить 2 новых). Этот вариант используется редко. В случае развода созаемщиков кредиторам достаточно часто приходится сталкиваться с проблемами и отстаивать свои интересы в суде, поэтому они не хотят так делать.

   Обратите внимание: ипотека при разводе делится только в том случае, если в квартире можно выделить доли в натуре (комнаты). Это невозможно, если речь идет об однокомнатной квартире, и проблематично, если квартира двухкомнатная, но со смежными комнатами. В «трешке» можно поторговаться за лоджию/балкон.

4. Муж и жена обращаются в банк с просьбой переоформить кредитный и ипотечный договор на одного из них. Кроме долговых обязательств, новому заемщику достанется и квартира, но только после того, как он выплатит экс-супругу часть внесенных им ранее средств. Это наиболее маловероятный вариант: банки отказываются так делать, потому что шансы на взыскание долга с 2-х созаемщиков всегда выше, нежели с одного заемщика. Кроме того, потенциальный заемщик может не набрать достаточного количества баллов при андеррайтинге.
5. Супруги продают ипотечную квартиру. Данный вариант и все юридические сложности, с ним связанные, подробно описываются в статье «Как продать квартиру в ипотеке: основные варианты». Важно: продавать квартиру надо до того, как вы официально разведетесь, иначе эта процедура усложнится или станет и вовсе невозможной.

Обратите внимание: третий и четвертый варианты не только проблемные, но еще и затратные для созаемщиков. Придется потратиться на переоформление документов (а это не менее 1 – 1,5% от суммы остатка по ипотечному займу) и переоформить все договоры страхования

Как делится ипотека при разводе с собственником жилья

Если квартира была приобретена в браке, то раздел ипотеки при разводе ничем не отличается от раздела имущества и обязательств созаемщиков. Можно попытаться выделить доли в натуре обоим супругам с детьми и распределить обязательства; можно выплачивать ипотечный кредит самостоятельно, а затем взыскать сумму со второй половинки; можно решить проблему мирно и платить ипотечный заем вместе.

Если жилье было приобретено в ипотеку до заключения брака, действуют иные правила. Такая недвижимость является личной собственностью ее владельца. Однако рассчитывать на получение 100% квартиры или дома после развода не стоит. Дело в том, что владельцу сначала придется возместить бывшей половинке часть средств, которые были оплачены семейной парой по ипотечному кредиту в период существования их брака. Если не получится возместить средства в денежной форме, придется выделять долю.

Обратите внимание: аналогично обстоят дела и с имуществом, полученным в дар или по наследству и предоставленным впоследствии в залог банку. Собственником является одариваемый или наследник, но в процессе деления ипотеки при разводе ему придется выплатить часть средств второй половине и решить вопрос с детьми.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе с брачным контрактом

Брачный контракт – самый простой способ избавить себя от проблем, связанных с дележкой имущества и обязательств при разводе. Учтите, что оформить такое соглашение можно как до регистрации брака, так и находясь в браке. Практика показывает, что оспорить нормы брачного контракта практически невозможно, поэтому все его пункты придется выполнять.

Важные аспекты, которые стоит учесть

• Помните, что типовой формы ипотечного договора нет, каждый банк может предлагать свою. Изучите внимательно этот документ. Если в нем есть стандартный пункт «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного договора не изменяются», то в случае развода и отказа одного из супругов погашать ссуду вся ответственность ляжет на плечи второго. Как вы будете возвращать выплаченные средства, банкиров не волнует.
• Ипотека при разводе не всегда делятся пополам, даже если ипотечный договор был оформлен парой, состоящей в браке. Например, один из супругов может доказать, что часть средств, используемых для погашения ссуды, была нажита им до вступления в брак или унаследована.
• Сложно поделить квартиру, если у пары есть ребенок/дети. В этом случае важно выяснить, с кем останутся несовершеннолетние: с отцом или матерью. Доли в квартире/доме распределяются между взрослыми и детьми. Однако тот из супругов, который останется с детьми, имеет право претендовать на большее количество долей. Обратите внимание: размер долей, на которые могут претендовать экс-супруги и их дети, устанавливается судом. Не всегда недвижимость делится поровну, тем более, если в семье растет ни один ребенок, а несколько. Дети мужа/жены от предыдущих браков также имеют право на доли, но только в том случае, если были официально усыновлены/удочерены совладельцем жилья.